Flere og flere danskere køber boliger i udlandet. Dette gælder også Italien.
Italien skelner ikke mellem helårsboliger og ferieboliger.
For danske statsborgere gælder der ingen begrænsninger i retten til at købe fast ejendom i Italien. Boligen kan købes i personligt regi eller i selskabsregi. Man kan købe som enkeltperson eller flere sammen. Ved at flere køber sammen kan man opnå en bedre udnyttelse af ejendommen og samtidig fordele de løbende udgifter ved at have ejendommen, typisk som et alternativ til udlejning af boligen. Køb gennem selskab kan ske både gennem et dansk og et italiensk selskab.
Køb i personligt regi.
Beskatning i Danmark
I princippet beskatter Danmark på samme måde som hvis boligen var beliggende i Danmark.
Afgørende for beskatningen er anvendelsen af boligen.
Privat anvendelse
Ved privat anvendelse vil der ikke være fradrag for driftsudgifter. Renteudgifter er fradragsberettigede.
Boligens formueværdi skal oplyses på selvangivelsen for udenlandsk indkomst. Gæld der vedrører ejendommen fratrækkes.
Der skal betales ejendomsværdiskat af ejendommens værdi.
Avance ved salg er typisk skattefri.
Erhvervsmæssig anvendelse
Ved erhvervsmæssig anvendelse vil lejeindtægter være skattepligtige, og der vil være fradrag for driftsudgifter. Nettobeløbet er personlig udenlandsk indkomst. Renteudgifter er fradragsberettigede som negativ kapitalindkomst. Da der er tale om erhvervsmæssig anvendelse, kan virksomhedsskatteordningen anvendes, hvilket betyder, at renteudgifter kan fratrækkes i den personlige indkomst, og at overskud kan opspares i virksomhedsskatteordningen.
Avance ved salg er skattepligtig som kapitalindkomst.
Blandet anvendelse
Ved blandet privat og erhvervsmæssig anvendelse skal overskuddet beskattes som kapitalindkomst. Man kan vælge at opgøre den skattepligtige indkomst efter en almindelig regnskabsmetode eller efter en standardfradragsmetode. Hvilken metode der er bedst vil afhænge af størrelsen af lejeindtægter og driftsudgifter. Renteudgifter er fradragsberettigede i kapitalindkomsten.
Har boligen været anvendt blandet privat og erhvervsmæssigt er avancen typisk skattefri.
Beskatning i Italien
Både efter interne regler i Italien og efter dobbeltbeskatningsoverenskomsten vil lejeindtægter skulle indkomstbeskattes i Italien.
Afgørende for beskatningen er anvendelsen af boligen.
Privat anvendelse
Anvendes boligen kun privat, vil der ikke være nogen indkomstbeskatning, da Italien ikke beregner lejeværdi af egen bolig.
Erhvervsmæssig anvendelse
Anvendes boligen erhvervsmæssigt vil lejeindtægterne være skattepligtige i Italien. Beskatningen vil ligge i intervallet 23 - 43 %.
Blandet anvendelse
Anvendes boligen blandet privat og erhvervsmæssigt, vil lejeindtægterne være skattepligtige i Italien. Beskatningen vil ligge i intervallet 23-43 %.
Andre skatter
Italien opkræver ikke formueskat.
Boligen bliver pålagt ejendomsskatter som udgør 0,4- 0,7 % af en lejeværdi som fastsættes af myndighederne.
Ejendomsavancer ved salg af boligen vil typisk ikke blive beskattet, hvis ejendommen har været ejet i minimum 5 år på salgstidspunktet uanset anvendelsen. Har boligen ikke været ejet i 5 år på salgstidspunktet, vil en ejendomsavance ved salg være skattepligtig. Beskatningen vil ligge i intervallet 23-43 %.
Dobbeltbeskatning
Som det fremgår ovenfor kan indkomster blive beskattet samtidig i både Danmark og Italien. Herved er der opstået en dobbeltbeskatningssituation. Denne situation løses bedst ved anvendelse af dobbeltbeskatningsaftalen vedrørende indkomst og formue mellem de to lande.
Dobbeltbeskatning løses ved, at Danmark giver nedslag (credit) i den danske indkomstskat for betalt indkomstskat i Italien. Herved bliver den totale beskatning reelt lig med den normale danske beskatning.
Køb gennem et selskab
Beskatning i Danmark
Købes ejendommen af et selskab, hvori ejeren er hovedaktionær, vil der være skattemæssige konsekvenser både for hovedaktionæren og selskabet.
Hovedaktionæren vil blive beskattet med op til 16,25 % af boligens værdi, hvis boligen ikke er erhvervsmæssigt udlejet.
Er selskabet dansk, vil det skulle indtægtsføre løbende indtægter på boligen og kunne fradrage driftsudgifter på boligen. En ejendomsavance ved salg af boligen vil blive beskattet i Danmark. Selskabsskatten vil udgøre 25 %.
Er selskabet italiensk, vil det ikke skulle beskattes i Danmark.
Beskatning i Italien
En personlig ejer af selskabet der ejer boligen vil ikke blive beskattet i Italien.
Selskabet vil blive beskattet af løbende overskud ved både erhvervsmæssig og blandet anvendelse. Uanset om det er et dansk eller et italiensk selskab, vil nettoindtægterne bliver beskattet med 27,5 % italiensk selskabsskat.
Ejendomsavancer ved salg af boligen vil være skattefritaget i Italien, hvis selskabet har ejet boligen i minimum 5 år. Har boligen ikke været ejet i 5 år ved salg, vil en avance blive beskattet med 27,5 % selskabsskat. Dette gælder uanset om det er et dansk eller et italiensk selskab der ejer boligen.
Dobbeltbeskatning
Der vil ikke opstå dobbeltbeskatning, hvis ejeren af boligen er et italiensk selskab. Løbende overskud og ejendomsavancer ved salg vil kun blive beskattet i Italien.
Er ejeren af boligen et dansk selskab, vil der opstå dobbeltbeskatning af løbende overskud og ejendomsavancer ved salg af boligen, hvorefter Danmark vil give nedslag for italiensk selskabsskat i den danske selskabsskat dog maximeret til 25 %.
Inwema December 2008 Tilmeld dig vores nyhedsbrev og/eller boligservice.
|
